안녕하세요.
김건우 행정사입니다.
농지 한쪽에 남는 공간이 있어 텐트를 몇 동 설치하고 소규모 캠핑장으로 운영하고 싶다는 문의가 종종 들어옵니다.
“전체 농지도 아니고 약 20평만 사용하는데 농지전용허가까지 받아야 하나요?”
결론부터 말씀드리면 면적이 작다는 이유만으로 농지전용 절차가 면제되지는 않습니다.
20평은 약 66㎡인데요.
농지를 계속해서 야영공간, 주차장, 데크, 화장실 또는 관리공간으로 사용한다면 농업생산 외의 목적으로 이용하는 것이므로 농지전용 여부를 검토해야 합니다.
다만 개인이 가끔 텐트를 치는 수준인지, 이용료를 받고 영업하는 캠핑장인지에 따라 필요한 절차와 허가 난이도는 크게 달라집니다.
1. 개인적으로 사용하는 것과 캠핑장 영업은 다릅니다
농지 소유자가 일시적으로 텐트를 설치했다가 철거하는 행위와, 일정한 구역을 야영장으로 조성하여 계속 사용하는 것은 같은 방식으로 보기 어렵습니다.
특히 다음과 같은 시설을 설치하면 단순한 일시 사용으로 설명하기가 어려워집니다.
- 토지를 평탄하게 정리하거나 자갈을 포설하는 경우
- 고정식 데크나 파쇄석 사이트를 만드는 경우
- 캠핑카와 차량을 위한 주차공간을 조성하는 경우
- 전기, 수도, 배수시설을 설치하는 경우
- 화장실, 샤워실, 개수대 또는 관리실을 설치하는 경우
- 이용료를 받고 불특정 다수에게 제공하는 경우
농지법상 농지전용은 농지를 농작물 경작이나 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 의미합니다.
따라서 시설물이 없더라도 농지 일부를 계속해서 캠핑 전용 공간으로 사용한다면 실제 이용상태를 중심으로 판단될 수 있습니다.
2. 20평만 부분적으로 농지전용할 수 있을까요?
농지 전체가 아니라 필요한 부분만 전용허가를 신청하는 것은 가능합니다.
다만 “대략 이 정도만 사용하겠다”는 설명만으로는 곤란합니다.
전용하려는 20평의 위치와 경계가 지적도와 배치도에 명확하게 표시되어야 하고, 실제 공사와 사용범위도 허가받은 구역 안에 들어와야 합니다.
실무에서는 다음 공간을 모두 고려해야 합니다.
| 구분 | 전용면적에 포함될 수 있는 공간 |
|---|---|
| 야영공간 | 텐트, 데크, 파쇄석 사이트 |
| 이동공간 | 출입통로, 내부 보행로 |
| 차량공간 | 진입로, 주차장 |
| 편의시설 | 화장실, 개수대, 샤워시설 |
| 관리시설 | 관리실, 창고, 쓰레기 보관장소 |
| 기반시설 | 배수로, 오수처리시설 |
대표님이 생각하는 캠핑 사이트 면적은 20평이지만, 진입로와 화장실·주차장까지 포함하면 실제 전용면적은 훨씬 커지는 경우가 많습니다.
일부 전용 후 남는 농지도 계속 농사를 지을 수 있어야 합니다.
캠핑장 진입로가 농지를 가로막거나 배수로를 끊어 잔여농지의 경작이 어려워진다면 허가심사에서 불리하게 판단될 수 있습니다.
3. 캠핑장은 농지전용신고가 아니라 허가를 검토해야 합니다
농지전용신고는 농업인 주택, 일정한 농축산업용 시설, 농산물 유통·가공시설, 마을회관 등 법령에서 정한 시설에 한정됩니다.
일반적인 영리 목적의 캠핑장이나 야영장은 신고대상 시설에 포함되어 있지 않으므로 농지전용허가 대상으로 검토하는 것이 원칙적입니다.
20평 정도의 전용면적이라면 통상 농지 소재지 관할 시장·군수·구청장이 허가권자가 됩니다.
현재 기준으로 농업진흥지역 안에서는 3천㎡ 미만, 농업진흥지역 밖에서는 3만㎡ 미만의 농지전용허가 권한이 시장·군수·구청장에게 위임되어 있습니다.
다만 농지가 농업진흥구역에 있다면 일반 캠핑장 설치는 허용 가능성이 매우 낮습니다.
면적보다 먼저 농업진흥지역 여부와 토지이용계획을 확인해야 하는 이유입니다.
4. 농지전용허가만 받으면 캠핑장을 운영할 수 있을까요?
그렇지 않습니다.
이용료를 받고 텐트를 설치할 공간을 제공한다면 농지전용과 별도로 관광진흥법상 일반야영장업 또는 자동차야영장업 등록을 검토해야 합니다.
일반야영장은 천막 1개당 15㎡ 이상의 야영공간과 하수도시설, 화장실, 비상상황에서 이용객을 이송할 수 있는 차로 등을 확보해야 합니다.
따라서 20평의 공간만 보고 “텐트 두세 동 정도는 들어가겠다”고 판단하면 곤란합니다.
야영공간 외에 출입로, 화장실, 배수시설, 주차장과 안전시설까지 갖추어야 하기 때문입니다.
양주나 포천의 농촌지역에서는 농지전용 가능성은 있었지만 진입도로 폭이나 오수처리 문제가 해결되지 않아 캠핑장 등록까지 진행하지 못하는 경우도 있습니다.
반대로 캠핑장 부지는 확보했지만 해당 토지가 농업진흥지역이어서 농지전용 단계부터 어려운 경우도 있습니다.
5. 계약이나 공사 전에 확인해야 할 내용
농지를 캠핑장으로 조성하려면 최소한 다음 사항을 함께 검토해야 합니다.
① 농지 여부와 농업진흥지역
토지대장상 지목뿐만 아니라 실제 이용상태가 농지인지 확인해야 합니다.
농업진흥구역, 농업보호구역 또는 진흥지역 밖의 농지인지에 따라 가능성이 달라집니다.
② 용도지역과 개발행위 가능 여부
계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 또는 농림지역 중 어디에 해당하는지 확인해야 합니다.
농지전용이 가능하더라도 국토계획법상 야영장 설치가 제한될 수 있습니다.
③ 진입도로
일반 차량뿐 아니라 소방차와 긴급차량의 접근이 가능한지도 확인해야 합니다.
토지와 도로가 지적도상 접해 있다고 해서 실제로 차량이 진입할 수 있다는 의미는 아닙니다.
④ 오수와 생활하수 처리
화장실과 개수대를 설치하면 오수가 발생합니다.
공공하수관로 연결 여부, 개인하수처리시설 설치 가능 여부와 방류방법을 검토해야 합니다.
⑤ 재해와 주변 민원
침수, 산사태, 낙석, 하천 범람과 같은 위험이 없는지 살펴봐야 합니다.
남양주처럼 주택과 농지가 혼재된 곳에서는 소음, 야간조명, 화재와 쓰레기 문제도 사전에 검토해야 합니다.
6. 농지전용허가 신청서류
농지전용허가를 신청할 때는 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.
- 농지전용허가 신청서
- 캠핑장 조성 사업계획서
- 시설물 배치도와 토지이용계획
- 전용예정구역이 표시된 지적도 및 지형도
- 소유권 또는 토지사용권을 증명하는 서류
- 진입로와 주차장 계획
- 급수·배수 및 오수처리계획
- 인근 농지 피해방지계획
- 공사기간과 자금조달계획
- 캠핑장 관리·운영계획
사업계획서에는 전용목적, 사업시행기간, 시설배치, 자금조달, 시설 운영계획 등을 구체적으로 기재해야 합니다.
토지 소유자가 아닌 경우에는 사용승낙서나 임대차계약서 등 적법한 사용권 증빙도 필요합니다.
7. 농지보전부담금도 확인해야 합니다
농지전용허가를 받으면 원칙적으로 농지보전부담금이 부과됩니다.
현재 계산기준은 농업진흥지역 농지는 개별공시지가의 30%, 진흥지역 밖의 농지는 20%이며, ㎡당 상한금액은 5만 원입니다.
예를 들어 진흥지역 밖의 농지 66㎡를 전용한다고 하더라도 부담금은 단순히 면적만으로 결정되지 않습니다.
해당 토지의 개별공시지가와 감면대상 여부를 확인해야 정확한 금액을 계산할 수 있습니다.
캠핑장 목적은 일반적으로 농업인 시설에 적용되는 감면을 기대하기 어렵기 때문에 사업비를 계산할 때 부담금을 포함하는 것이 좋습니다.
8. 실무에서는 이런 순서로 진행합니다
제가 농지 일부를 캠핑장으로 활용하는 상담을 진행할 때는 먼저 도면을 작성하지 않습니다.
가장 먼저 주소를 확인한 뒤 농업진흥지역, 용도지역, 도로와 오수처리 가능성을 검토합니다.
그다음 다음 순서로 진행합니다.
주소 사전검토 → 개인사용·영업용 구분 → 예상 전용구역 산정 → 농지부서 및 관광부서 사전협의 → 배치도 작성 → 개발행위·농지전용허가 → 기반시설 공사 → 준공절차 → 야영장업 등록
특히 농지전용허가만 받아 놓고 화장실이나 진입로가 해결되지 않으면 실제 캠핑장 영업은 시작할 수 없습니다.
그래서 농지부서만 확인하는 것이 아니라 도시계획, 건축, 환경, 하수도, 관광부서의 기준을 하나의 사업계획으로 맞춰야 합니다.
9. 20평이라는 면적보다 중요한 것
20평이 작기 때문에 허가가 쉬운 것도 아니고, 작기 때문에 무조건 불가능한 것도 아닙니다.
개인이 제한적으로 사용하는 공간인지, 불특정 다수를 대상으로 영업할 것인지부터 명확히 해야 합니다.
영업용 캠핑장이라면 야영공간만 20평으로 생각해서는 안 됩니다.
진입로, 주차장, 화장실, 오수처리와 안전시설을 포함한 전체 사업부지를 기준으로 판단해야 합니다.
제가 실무에서 가장 중요하게 보는 것은 농지전용이 되는지 하나만 확인하는 것이 아니라, 전용 후 실제로 야영장 등록까지 가능한 구조인지 확인하는 것입니다.
초기 가능 여부 검토와 기본 상담은 무료로 진행하며, 현장검토·도면검토·서류작성·인허가 대행 및 컨설팅 비용은 사업장 규모와 업무 범위에 따라 별도로 안내드립니다. 비용은 상단 카테고리에서 ‘요금표’를 확인해주세요.
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