안녕하세요.
김건우 행정사입니다.
창고 바닥면적이 1,000㎡를 넘으면 등록은 선택이 아니라 의무입니다.
그런데 대표님들 절반은 “우리는 그냥 창고인데요?”라고 하십니다. 그게 바로 과태료 시작점입니다.
1. 우리 창고, 등록 대상인지 30초 만에 확인하기
「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제21조의2 기준입니다.
| 구분 | 기준 면적 | 판단 |
|---|---|---|
| 보관시설 (건물) | 전체 바닥면적 합계 1,000㎡ 이상 | 등록 대상 |
| 보관장소 (야적장 등) | 전체 면적 합계 4,500㎡ 이상 | 등록 대상 |
| 주문배송시설 (제2종 근생) | 면적 무관 | 등록 대상 |
면적 산정 규칙이 함정입니다.
- 하나의 필지 기준으로 산정
- 본인이 직접 사용하는 면적만 계산 (남에게 임대 준 부분은 제외)
- 단, 필지가 서로 연접해 있으면 합산
즉, 900㎡짜리 창고 두 동을 붙어 있는 필지에 두고 계시면 → 합산 1,800㎡ = 등록 대상입니다. 이걸 모르고 몇 년째 무등록으로 운영하시는 분들이 정말 많습니다.
2. 등록 대상인데 “면적이 안 넘는다”고 착각하는 3가지 경우
① 임대 준 면적까지 빼고 계산했는데, 실제론 직영이었던 경우
계약서는 임대차인데 인력·설비·보험을 내가 관리하면 직접 사용으로 봅니다.
② 자가물품만 보관한다고 생각한 경우
자가물품 보관은 원칙적으로 등록 대상이 아니지만, 타인 화물을 유상 보관하는 순간 등록 대상입니다. 3PL 계약 한 건만 따와도 성격이 바뀝니다.
③ 다른 법으로 이미 허가받았다고 안심한 경우
보세창고, 식품 냉동·냉장창고 허가가 있어도 허가받지 않은 면적이 1,000㎡ 이상이면 별도 등록해야 합니다.
인천 서구, 경기 이천, 충북 음성 — 물류 밀집지에서 이 세 가지 때문에 뒤늦게 등록하는 건이 계속 나옵니다.
3. 등록기준 — 의외로 시설 기준은 단순합니다
「물류창고업 등록에 관한 규칙」 제3조 기준입니다.
- 물류창고의 사용에 대한 정당한 권리가 있을 것 (소유 또는 임차)
- 물류창고에 화물을 쌓아 놓는 행위가 가능할 것
- 건축물 용도가 「건축법 시행령」 별표1 제18호 창고시설일 것
(또는 제4호 제2종 근린생활시설 중 주문배송시설)
진짜 관문은 3번입니다. 건축물대장 용도가 공장, 근린생활시설, 축사로 되어 있으면 등록 자체가 접수되지 않습니다.
4. 제출서류 — 사업계획서가 전부입니다
- 물류창고업 등록 신청서 (별지 제1호서식)
- 등록기준 적합 증명서류
- 사업계획서 1부 — 화재안전관리계획서 포함
- 임원 결격사유 조회 자료 (법인: 가족관계증명서·기본증명서 등)
- 수입인지 1만 원 (전자수입인지 가능)
※ 법인등기사항증명서, 건물·토지 등기부, 건축물대장은 행정정보 공동이용으로 담당자가 직접 확인합니다.
화재안전관리계획서가 실무의 핵심입니다. 소방시설 배치, 화재 위험물품 구획, 방화구획, 대피 동선, 비상연락체계까지 도면과 함께 정리해야 합니다. 국토부 권고양식이 있지만, 그대로 채워 넣으면 대부분 보완 요구가 옵니다.
5. 결격사유 — 법인은 임원 전원을 봅니다
다음에 해당하면 등록이 안 됩니다 (물류시설법 제8조).
- 피성년후견인, 파산선고 후 복권되지 않은 자
- 이 법 위반으로 금고 이상 실형 → 집행 종료·면제 후 2년 미경과
- 이 법 위반으로 금고 이상 집행유예 기간 중
- 이 법 위반으로 벌금형 이상 선고 후 2년 미경과
- 물류창고업 등록취소 처분 후 2년 미경과
법인은 등기부상 임원 전원이 심사 대상입니다. 명의만 올려둔 임원 한 명 때문에 반려되는 경우가 있으니, 신청 전에 등기부부터 정리하세요.
6. 등록 후가 더 중요합니다 — 변경등록
이걸 놓쳐서 행정처분 받는 분이 등록 자체보다 많습니다. 다음 사항은 변경등록 대상입니다.
- 대표자 성명·상호 변경
- 물류창고 소재지 변경
- 창고 면적의 10% 이상 증감
창고 한 동 더 지었다 → 10% 넘음 → 변경등록 의무 발생. 안 하면 경고 → 사업정지 30일 → 반복 시 등록취소로 이어집니다. 등록증 대여는 곧바로 등록취소입니다.
7. 실제 사례 — 이렇게 해결했습니다
의뢰인: 화물 보관·유통가공을 하시던 대표님. 3PL 계약 확대를 앞두고 상담 오셨습니다.
문제 세 가지:
- 창고 A동 700㎡ + B동 600㎡, 연접 필지 → 합산 1,300㎡로 등록 대상인데 미등록 상태
- B동 건축물대장 용도가 제2종 근린생활시설(창고시설 아님)
- 대표님 배우자가 등기 임원인데 결격사유 확인이 안 된 상태
이렇게 해결했습니다.
- 필지 연접 여부를 지적도로 확인 → 등록 대상 확정, 자진 등록으로 방향 설정
- 설계사무소와 협업해 B동 용도변경(근생 → 창고시설) 선행 처리
- 임원 기본증명서·가족관계증명서로 결격사유 없음 소명, 등기부 정리
- 화재안전관리계획서를 도면 기반으로 새로 작성 → 보완 없이 1회 통과
결과: 용도변경 포함 약 3개월, 등록증 발급 완료. 대표님은 그 등록증으로 대형 화주와 계약하셨습니다.
같은 구조로 부산 강서, 전남 광양, 경남 양산 항만 배후단지에서도 진행했고, 대전 유성, 충남 천안, 세종에서는 근생 주문배송시설 건으로 처리했습니다.
8. 행정사가 하는 일
- 등록 대상 여부 사전판정 (필지 연접·직접사용면적 실측 검토)
- 건축물대장 용도 점검 → 필요 시 용도변경 설계사무소 연계
- 사업계획서 + 화재안전관리계획서 작성
- 임원 결격사유 확인 및 소명자료 정리
- 관할 시·도 접수·보완 대응, 등록증 수령
- 등록 후 변경등록·휴폐업 신고 관리
9. 대표님들이 가장 많이 묻는 질문
Q. 임차 창고인데 임대인이 아니라 제가 등록하나요?
네. 물류창고업을 경영하는 자가 등록합니다. 임차인이 등록 주체이며, 임대차계약서로 정당한 권리를 증명합니다.
Q. 창고가 여러 시·군에 흩어져 있으면요?
주된 사무소 관할 시·도지사에게 등록하되, 창고별로 기재합니다. 항만구역 내 창고는 지방해양수산청 소관입니다.
Q. 무등록으로 이미 운영 중인데 지금 신고하면 불이익이 있나요?
자진 등록이 압도적으로 유리합니다. 점검에서 적발되면 과태료에 더해 화주와의 계약 자체가 흔들립니다.
Q. 기간은 얼마나 걸리나요?
용도가 이미 창고시설이면 2~4주. 용도변경이 필요하면 2~3개월입니다.
지금 하실 일
아래에서 문자로 주소만 보내주시면 등록 대상인지 아닌지 먼저 판정해 드립니다. 대상이 아니면 그렇다고 말씀드립니다.
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