안녕하세요. 김건우 행정사입니다.
부동산시세확인서 혹은 부동산시가확인서라고 도 하는데요.
“이 집이 지금 얼마 정도 하는지 증빙할 자료가 필요합니다.”
부동산을 매도하려는 이야기가 아닙니다.
이혼 재산분할을 준비하거나, 상속재산을 정리하거나, 개인회생 과정에서 보유 부동산의 현재 가액을 설명해야 하는 상황처럼 특정 기준일의 부동산 가격을 서류로 정리해서 제출해야 하는 경우가 있습니다.
이럴 때 찾게 되는 문서 중 하나가 부동산 시가확인서 또는 부동산 시세확인서입니다.
다만 한 가지는 처음부터 구분해야 합니다.
부동산 시가확인서는 감정평가서와 같은 문서가 아닙니다.
어떤 목적으로 어디에 제출하는지에 따라 필요한 자료의 수준도 달라집니다.
1. 부동산 시가확인서는 무엇을 확인하는 서류일까요?
예를 들어 은평구에 단독주택 한 채가 있다고 해보겠습니다.
아파트라면 같은 단지, 같은 평형의 거래사례가 많아 어느 정도 가격을 확인하기 쉽습니다.
그런데 단독주택이나 상가주택, 다가구주택, 토지는 이야기가 달라집니다.
바로 옆 건물이라도 토지면적이 다르고,
접하고 있는 도로가 다르고,
준공연도나 건물상태가 다르고,
용도지역이나 개발제한도 달라질 수 있습니다.
따라서 단순히 인터넷 매물 하나를 가져와서
“옆집이 5억이니까 이 집도 5억입니다.”
라고 정리하기는 어렵습니다.
부동산 시가확인서를 작성할 때는 대상 부동산의 공적장부와 실제 거래자료, 주변 비교사례 등을 모은 뒤 대상물건과 어떤 차이가 있는지를 함께 설명하는 방식으로 접근합니다.
행정사법은 행정사가 다른 사람의 위임을 받아 권리·의무 또는 사실증명에 관한 서류를 작성할 수 있도록 하고 있고, 시행령에서도 일정한 사실관계가 존재함을 증명하는 서류의 작성을 업무범위로 규정하고 있습니다.
2. 저는 공시가격 하나만 가지고 시가를 정하지 않습니다
부동산 가격을 확인한다고 하면 가장 쉽게 찾을 수 있는 것이 개별공시지가와 공동주택가격입니다.
하지만 공시가격과 실제 시장에서 거래되는 가격은 목적부터 다릅니다.
「부동산 가격공시에 관한 법률」에서도 개별주택가격과 공동주택가격은 주택시장에 가격정보를 제공하고 국가·지방자치단체가 과세 등 업무에서 가격을 산정할 때 기준으로 활용하도록 하고 있습니다.
그래서 시가확인서를 만들 때는 공시가격을 중요한 참고자료로 사용하되 공시가격만으로 현재 시장가격을 결정하기보다는 실제 거래사례와 함께 보는 편이 합리적입니다.
예를 들어 성북구에 있는 상가주택이라면,
대지면적과 연면적,
건축연도,
건물용도,
도로조건,
용도지역,
최근 인근 실거래,
개별공시지가,
건물의 현재 이용상태 등을 같이 놓고 살펴볼 수 있습니다.
3. 가장 중요한 자료는 비교할 수 있는 실제 거래입니다
시가를 설명할 때 가장 설득력 있는 자료 중 하나는 비슷한 부동산이 실제 얼마에 거래됐는지입니다.
그렇다고 아무 거래나 가져오면 안 됩니다.
대상 부동산이 대지 100㎡ 정도의 오래된 상가주택인데 인근의 대지 300㎡ 신축건물을 비교사례로 가져오면 가격 차이가 너무 큽니다.
그래서 비교사례를 찾을 때는 가능하면
같은 생활권인지
토지규모가 비슷한지
건축물의 용도가 유사한지
거래시점이 기준일과 가까운지
도로조건과 이용상황이 비슷한지
를 함께 봅니다.
완전히 동일한 물건을 찾기는 어렵기 때문에 결국 어떤 부분이 비슷하고 어떤 부분에서 차이가 나는지를 설명하는 작업이 필요합니다.
4. 단독주택이나 상가주택은 조금 더 어렵습니다
고양이나 서울 외곽지역의 오래된 단독주택을 조사하다 보면 몇 년 동안 주변에 비슷한 거래가 거의 없는 곳도 있습니다.
이럴 때 가장 곤란합니다.
아파트처럼 동일 단지 거래가 계속 발생한다면 비교가 쉬운데 단독주택은 규모와 상태가 제각각이기 때문입니다.
이런 경우에는 가까운 거리만 고집하기보다는 동일 권역의 거래까지 범위를 넓히면서 토지규모와 건물용도 등이 유사한 사례를 보조적으로 찾아볼 수 있습니다.
그리고 대상 부동산 자체의
좁은 진입도로,
소규모 대지,
건물 노후도,
주거와 상가가 섞인 구조,
개발이나 이용상의 제한
같은 요소도 함께 살펴봅니다.
결국 시가확인서는 숫자 하나를 적는 문서라기보다 왜 이 가격 수준으로 판단했는지를 자료로 설명하는 문서에 가깝습니다.
5. 재판에 제출할 때는 감정평가서와 구분해야 합니다
이 부분은 특히 중요합니다.
대법원은 재산분할 사건에서 부동산 가액을 반드시 시가감정만으로 정해야 하는 것은 아니며 객관성과 합리성이 있는 자료에 의해 평가할 수도 있다고 판단하고 있습니다.
따라서 사건에 따라 공시가격, 실제 거래자료, 가격 관련 확인자료 등이 시가를 소명하는 자료로 활용될 여지가 있습니다.
하지만 제출했다고 해서 그 금액이 그대로 법원에서 확정되는 것은 아닙니다.
당사자 사이에 가격 다툼이 크거나 보다 정확한 가치판단이 필요하다면 법원이 감정을 진행할 수도 있습니다.
즉 시가확인서는 감정평가서를 대신하는 만능서류가 아니라, 해당 부동산의 가격을 객관적인 자료로 설명하기 위한 하나의 소명자료로 이해하는 것이 맞습니다.
6. 감정평가서하고는 무엇이 다른가요?
법에서 말하는 ‘감정평가’는 토지 등의 경제적 가치를 판정하고 그 결과를 가액으로 표시하는 행위입니다.
감정평가법인 등이 감정평가를 수행할 때에는 「감정평가에 관한 규칙」에서 정한 평가원칙과 기준도 적용됩니다.
따라서 행정사가 작성하는 사실조사·확인자료를 감정평가서라고 작성하거나 법정 감정평가와 동일한 효력을 가진 것처럼 표현해서는 안 됩니다.
제가 부동산 시가확인서를 작성할 때도 이 부분을 분명하게 나눕니다.
감정평가를 하는 것이 아니라, 공적자료와 거래사례 등 확인할 수 있는 자료를 조사하고 그 결과를 사실관계 중심으로 정리하는 방식입니다.
7. 실제 작성할 때는 이런 자료를 확인합니다
부동산 종류에 따라 조금씩 달라지지만 기본자료는 비슷합니다.
등기사항전부증명서와 건축물대장을 통해 대상 부동산을 특정하고,
토지대장이나 토지이용계획을 통해 토지 현황과 공법상 조건을 살펴보고,
개별공시지가와 개별주택가격 또는 공동주택가격을 확인합니다.
그다음 실제 거래자료를 조사하여 대상 부동산과 비교할 만한 사례를 골라냅니다.
필요하다면 건물의 경과연수, 이용상태, 도로조건이나 주변 환경도 함께 정리합니다.
최종적으로는 단순히
“현재 시가는 3억 5천만 원입니다.”
라고 한 줄 적는 것이 아니라,
어떤 자료를 사용했고,
어떤 사례와 비교했으며,
대상 부동산에는 어떤 상승·하락요인이 있었는지를 설명하는 방식으로 작성합니다.
부동산 시가확인서가 필요한 상황이라면
부동산 시가확인서는 아파트처럼 거래자료가 충분한 물건보다 상가주택, 단독주택, 다가구주택, 토지처럼 비교가격을 바로 찾기 어려운 부동산에서 조사과정이 더 중요합니다.
특히 재판이나 개인회생, 재산분할, 상속 등 특정 목적에 제출한다면 단순히 가격만 적기보다는 기준일과 제출목적에 맞춰 근거자료를 구성하는 것이 좋습니다.
건우행정사사무소에서는 대상 부동산의 공적장부와 실제 거래사례, 주변 가격자료 등을 조사하여 부동산 시가확인서·시세확인서 작성 업무를 진행하고 있습니다.
주소와 기준일, 제출하려는 곳과 사용목적을 알려주시면 먼저 어떤 자료를 조사해야 하는지 확인할 수 있습니다.
초기 가능 여부 검토와 기본 상담은 무료로 진행하며, 사실조사·거래사례 조사·자료정리 및 확인서 작성 비용은 부동산의 종류와 조사 난이도에 따라 별도로 안내드립니다. 비용은 상단 카테고리에서 ‘요금표’를 확인해주세요.
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