안녕하세요. 김건우 행정사입니다.
철원에 있는 부동산의 가치를 소명해야 하는데 감정평가까지 진행하기에는 비용과 시간이 부담된다는 문의를 종종 받습니다.
상속재산 분할, 이혼 재산분할, 유류분 반환, 개인회생, 민사소송 등의 과정에서는 특정 기준일의 부동산 가격을 설명할 자료가 필요한 경우가 있습니다.
이때 검토할 수 있는 자료가 부동산시세확인서입니다.
다만 부동산시세확인서는 법률상 감정평가서와 동일한 문서가 아니므로, 단순히 금액 하나만 적는 방식으로 작성해서는 설득력을 갖기 어렵습니다.
목차
- 철원 부동산은 왜 시세 확인이 어려운가요?
- 어떤 자료를 조사해야 할까요?
- 기준일이 중요한 이유
- 감정평가서와의 차이
- 철원 부동산시세확인서 준비서류
1. 철원 부동산은 거래사례부터 다르게 봐야 합니다
철원읍의 아파트와 동송읍의 단독주택, 갈말읍의 농지나 임야는 같은 철원군에 있더라도 가격을 판단하는 기준이 서로 다릅니다.
아파트는 동일 단지나 인근 단지의 거래사례를 비교하기 비교적 수월하지만, 단독주택은 토지와 건물의 상태를 함께 검토해야 합니다.
토지는 지목, 면적, 도로 접면, 형상, 이용상황과 토지이용계획에 따라 가격 차이가 크게 나타날 수 있습니다.
특히 농촌지역의 주택이나 토지는 같은 마을 안에 있다는 이유만으로 단순 비교하기 어렵습니다.
거래사례가 있더라도 면적과 도로조건, 건축물의 노후도, 실제 이용상황이 다르면 그대로 적용해서는 곤란합니다.
그래서 철원 부동산시세확인서는 가장 높은 거래금액을 찾아 적는 문서가 아니라, 대상 부동산과 비교 가능한 사례를 선별하고 차이가 발생한 이유를 설명하는 문서가 되어야 합니다.
2. 실거래가 한 건만으로 가격을 정하면 안 됩니다
시세를 조사할 때 가장 먼저 확인하는 자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템입니다.
실거래가는 실제 신고된 거래금액을 확인할 수 있는 중요한 자료이지만, 공개시스템 자체에서도 제공자료는 법적 효력이 없는 참고자료이며 신고정보가 변경되거나 해제될 수 있다고 안내하고 있습니다.
따라서 실거래가 한 건만 확인하고 대상 부동산의 가격을 확정하는 방식은 적절하지 않습니다.
부동산시세확인서를 작성할 때에는 실거래사례, 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격, 인근 매물, 건축물대장과 토지대장 등을 함께 비교해야 합니다.
공시가격 자료는 부동산공시가격 알리미에서 공동주택가격, 개별주택가격 및 개별공시지가로 구분하여 확인할 수 있습니다.
시세조사 자료의 역할
| 조사자료 | 확인하는 내용 |
|---|---|
| 실거래가 | 실제 계약된 거래금액 |
| 공시가격·공시지가 | 공적으로 산정·공시된 기준가격 |
| 인근 매물 | 현재 시장에서 제시되는 호가 |
| 건축물대장 | 면적, 용도, 사용승인일, 건물구조 |
| 토지대장·토지이용계획 | 지목, 면적, 용도지역과 행위제한 |
| 현황자료 | 도로조건, 건물상태, 이용상황 |
3. 현재 가격이 아니라 기준일 가격을 확인해야 합니다
부동산시세확인서를 의뢰할 때 가장 먼저 정해야 하는 것은 가격 기준일입니다.
상속사건이라면 상속개시일 당시 가격이 문제될 수 있고, 이혼 재산분할이나 민사소송에서는 재판에서 정한 특정 시점의 가격이 요구될 수 있습니다.
현재 시세가 2억원이라고 하더라도 2년 전 기준일의 시세가 동일하다고 볼 수는 없습니다.
따라서 기준일 전후의 거래사례를 우선 조사하고, 기준일과 거래일 사이의 시간 차이까지 표시해야 합니다.
제가 실무에서 중요하게 보는 부분도 바로 이 지점입니다.
최근 거래를 많이 첨부하는 것보다 기준일과 가까우면서 대상 부동산의 조건과 유사한 사례를 선별하는 것이 훨씬 중요합니다.
4. 감정평가서와는 분명히 구분해야 합니다
감정평가법에서 말하는 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미합니다.
따라서 부동산시세확인서는 감정평가사의 감정평가서를 대체하는 문서라고 단정해서는 안 됩니다.
부동산 경매의 최저매각가격 결정처럼 법에서 감정인의 평가를 요구하는 절차에서는 법원이 감정인에게 부동산을 평가하도록 해야 합니다.
반면 당사자가 상속재산이나 재산분할 대상 부동산의 대략적인 시장가치를 설명해야 하는 상황에서는 조사자료를 정리한 시세확인서를 소명자료로 제출하는 방법을 검토할 수 있습니다.
다만 제출했다고 해서 해당 금액이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
결국 문서의 신뢰도는 작성자의 주장보다 비교사례의 적정성, 자료의 출처, 기준일과 산정과정이 얼마나 구체적으로 정리되어 있는지에 따라 달라집니다.
5. 철원 부동산시세확인서 준비서류
시세확인서 작성을 위해서는 대상 부동산의 정확한 주소와 가격 기준일이 필요합니다.
토지와 건물이 함께 있는 경우에는 토지와 건물을 구분하여 검토해야 하므로 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장과 지적도 등을 확인합니다.
상속이나 소송에 사용하는 경우에는 사건의 종류와 제출 목적도 알려주셔야 합니다.
같은 부동산이라도 상속재산 협의용인지, 법원 제출용인지, 상대방과의 합의자료인지에 따라 문서의 구성과 설명범위가 달라지기 때문입니다.
현장사진이나 기존 임대차 현황, 건물의 수리상태, 도로 진입조건을 확인할 수 있는 자료가 있다면 함께 검토하는 것이 좋습니다.
철원처럼 단독주택, 농지, 임야가 혼재한 지역에서는 주소만 보고 가격을 판단하기보다 공부상 현황과 실제 이용상태를 함께 확인하는 과정이 중요합니다.
상담 안내
철원 부동산시세확인서는 부동산 종류, 기준일, 거래사례의 유무와 제출 목적에 따라 조사범위가 달라집니다.
특히 비교할 만한 거래가 적은 농지, 임야, 단독주택은 주변 최고가나 최저가를 단순 적용하는 것이 아니라 대상 부동산과의 차이점을 구체적으로 설명해야 합니다.
등기사항증명서나 정확한 주소, 기준일과 사용목적을 보내주시면 작성 가능 여부와 필요한 자료부터 검토해드립니다.
자세한 내용은 의뢰인 상황에 따라 다를 수 있으니 상담을 통해서 초기검토를 받아보세요!
상담이나 초기검토는 무료입니다.
비용 안내
초기 가능 여부 검토와 기본 상담은 무료로 진행하며 비용은 사업장 규모와 업무 범위에 따라 별도로 안내드립니다.
비용은 상단 카테고리에서 ‘요금표’를 확인해주세요.
상담이 필요하신가요?
전화·문자·카카오톡 또는 온라인 견적을 통해 편리하게 문의하실 수 있습니다.