수원시 권선구에서 음식점 영업장을 양도·양수하려는 의뢰인의 요청을 받아 상가권리금계약서 작성 업무를 진행했습니다.
의뢰 당시 양도인과 양수인은 권리금 총액과 잔금 지급일 정도만 합의한 상태였습니다.
하지만 계약금 지급 이후 임대차계약이 체결되지 않거나, 시설 일부가 고장 난 경우, 영업허가 승계가 어려운 경우에 대한 처리기준은 정해져 있지 않았습니다.
양도인과 임대인 사이의 기존 임대차계약이 언제 종료되는지, 양수인이 같은 조건으로 신규 임대차계약을 체결할 수 있는지도 명확하지 않았습니다.
상가권리금계약은 단순히 권리금 액수만 적는 계약이 아닙니다.
시설과 집기, 거래처, 상호, 영업상 노하우 등 무엇을 넘겨받는지 구체적으로 정하고, 임대차계약이 성립되지 않았을 때 권리금계약을 어떻게 처리할지도 함께 규정해야 합니다.
먼저 기존 임대차계약서와 사업자등록증, 영업신고증 및 양도 대상 시설목록을 검토했습니다.
이후 양도인과 양수인에게 각각 계약 내용을 확인하여 권리금의 구성부터 정리했습니다.
이번 사례에서는 권리금을 시설에 대한 대가와 영업상 이익에 대한 대가로 나누고, 양도 대상에서 제외되는 개인 물품도 별도로 구분했습니다.
특히 냉장고와 조리시설, 테이블, 간판, 냉난방기 등 주요 시설은 단순히 “집기 일체”라고 기재하지 않았습니다.
시설명과 수량, 현재 상태를 목록으로 작성하고, 계약 체결 후 임의로 철거하거나 다른 제품으로 교체하지 못하도록 계약내용에 반영했습니다.
권리금 지급일정은 다음 단계와 연결하여 구성했습니다.
계약금 지급
→ 임대인과 신규 임대차조건 확인
→ 양수인의 임대차계약 체결
→ 영업장 및 시설 인도
→ 영업신고 등 행정절차 진행
→ 잔금 지급
양수인이 임대인과 신규 임대차계약을 체결하지 못했는데도 권리금계약만 남는 상황을 방지하기 위해, 임대차계약 성립을 권리금계약의 중요한 조건으로 정했습니다.
또한 임대차보증금과 월차임이 당초 설명과 달라지는 경우, 임대인이 업종을 허용하지 않는 경우, 건축물 용도나 영업신고 문제로 예정된 영업을 할 수 없는 경우에 대한 계약 해제와 계약금 반환 기준도 구체적으로 작성했습니다.
영업장 인도와 관련해서는 다음 사항을 포함했습니다.
• 시설과 집기의 인도 범위
• 공과금과 관리비 정산기준
• 기존 직원의 고용승계 여부
• 거래처와 예약고객 인계방법
• 열쇠와 비밀번호 전달시점
• 시설 고장이나 훼손 발견 시 처리방법
• 영업신고와 사업자등록 협조의무
기존 상호와 전화번호, 온라인 계정 및 배달앱을 양수인이 계속 사용할 것인지도 확인했습니다.
온라인 계정은 명의변경이 어렵거나 운영정책상 양도가 제한되는 경우가 있어, 계약서에는 실제 이전이 가능한 범위만 반영하고 계정별 인계방법을 별도로 정리했습니다.
계약서 초안을 작성한 뒤에는 양도인과 양수인이 서로 다르게 이해하고 있던 내용을 조정했습니다.
특히 “잔금 지급과 동시에 인도한다”는 문구만으로는 시설점검, 열쇠 전달, 공과금 정산과 영업서류 인계시점을 판단하기 어려워 인도절차를 시간순으로 구체화했습니다.
그 결과 권리금의 구성과 지급조건, 임대차계약과의 관계, 시설 인도 및 계약 해제기준이 명확하게 정리된 상가권리금계약서를 작성하고 계약 체결까지 마무리했습니다.
상가권리금계약서는 권리금 액수보다 임대차계약이 성립되지 않았을 때의 처리방법과 시설·영업자료의 인도 범위를 명확하게 작성하는 것이 중요합니다.
실적 요약 정보
- 수행 기관 관할 행정청
- 업무 유형 복합 인허가 취득
- 수행 결과 허가 완료