안녕하세요.
김건우 행정사입니다.
부동산시세확인서가 필요할 때 가장 많이 찾는 정의, 발급 주체, 용도, 비용, 절차를 한눈에 정리했습니다.
1. 부동산시세확인서란?
1-1. 한 줄 정의
부동산시세확인서(시가확인서)는 아파트·빌라·단독·상가·토지 등 특정 부동산의 현재 시장 시세를 조사해 서면으로 확인·증명하는 문서입니다.
“지금 시세가 얼마인지”, “법원·은행에 제출할 재산 가액”을 빠르게 남길 때 사용합니다.
1-2. 다른 가격 자료와 차이
| 구분 | 의미 | 활용 |
|---|---|---|
| 시세확인서 | 호가·실거래 등을 반영한 시장 시세 | 법원·금융·일반 제출 |
| 감정평가서 | 감정평가사 공식 감정가 | 보상·담보·특수 분쟁 |
| 공시가격 | 과세·행정 기준가 | 재산세 등 |
| 실거래가 | 신고 거래 금액 | 시세 참고 |
시세확인서는 감정평가를 대체하는 서류가 아니라, 목적에 맞게 신속·합리적으로 시세를 소명하는 용도입니다.
2. 누가 발급하나?
2-1. 행정사 발급이 일반적인 이유
행정사는 행정사법에 따라 사실조사 결과를 서면으로 작성할 수 있어, 시세 조사 → 시세확인서 발급이 가능합니다. 법원·금융·관공서 제출용으로 많이 통용됩니다.
2-2. 중개사·감정평가사와의 관계
- 공인중개사: 과거 관행 발급 사례가 있었으나, 관련 판결 이후 제한적으로 보는 시각이 큼
- 감정평가사: 법정 감정·특수 평가에 적합, 비용·기간 부담 큼
- 행정사: 일반 제출·참고용 시세확인서에 가장 많이 활용
제출처가 감정평가서를 요구하면 감정평가, 시세확인서·시가 자료면 행정사 발급으로 충분한 경우가 많습니다.
3. 주요 용도
3-1. 법원 제출
개인회생·파산 재산 소명, 이혼 재산분할, 상속·증여, 가압류·소송 시 시세 자료로 활용됩니다.
3-2. 금융·계약·기타
대출 심사 참고, 매매·임대 협의, 이민·재산 입증, 관공서 신고, 투자 검토 등에 쓰입니다.
용도에 따라 PDF만으로 충분한 경우와 등기 원본이 필요한 경우가 나뉩니다.
4. 부동산시세확인서 발급 비용
4-1. 요금표
| 구분 | 형태 | 비용 |
|---|---|---|
| 주거용 | 5만원 | |
| 주거용 | 등기 | 10만원 |
| 상업용/토지 | 10만원 | |
| 상업용/토지 | 등기 | 15만원 |
| 토지+건물 3건 이상 | 추가 | +5만원 |
4-2. 포함·참고
- 등기 요청 시 원본 2부 + 빠른등기 비용 포함
- 상업·토지는 조사 항목이 많아 주거보다 비용이 높음
- 특수 물건·현장 확인·대형 상가 등은 별도 협의 가능
5. 발급 절차
5-1. 신청 순서
- 주소·종류·제출 목적·PDF/등기 여부 전달
- 견적 확인 후 입금
- 실거래·호가·공시·입지 등 시세 조사
- PDF 이메일 수령 또는 등기 원본 발송
- 제출처에 맞게 제출
5-2. PDF vs 등기
| 항목 | 등기 원본 | |
|---|---|---|
| 수령 | 이메일, 빠름 | 빠른등기 우편 |
| 비용 | 상대적 저렴 | 주거 10만 / 상업·토지 15만 |
| 적합 | 사전 확인·첨부 | 기관 원본 제출 |
6. 시세 산정 방식
6-1. 아파트·주택
실거래가, 동일 단지·유사 면적, 호가, 층·향·상태 등을 종합합니다. 자료가 많아 산정이 비교적 명확합니다.
6-2. 토지·상가·상업용
용도지역, 도로 접면, 형상, 개발성, 임대·공실·수익성 등을 함께 봅니다. 다필지·복합 물건은 조사량이 늘어 3건 이상 추가 비용이 발생합니다.
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 비용이 얼마인가요?
A. 주거 PDF 5만, 주거 등기 10만, 상업·토지 PDF 10만, 상업·토지 등기 15만. 3건 이상 +5만, 등기 시 원본 2부·빠른등기 포함.
Q. 어디서 받나요?
A. 행정사 발급이 일반적이며, 전국 물건 조사가 가능한 곳이 많습니다.
Q. 감정평가서 대신 가능한가요?
A. 제출처가 시세확인서를 인정하면 가능합니다. 필수 요구 시에는 대체 불가이므로 사전 확인이 필요합니다.
Q. 얼마나 걸리나요?
A. 주거는 당일, 상업·토지는 당일~익일 걸릴 수 있습니다. 급하면 PDF 먼저 보내드리고, 익일에 가장빠른 등기로 보내드립니다.
8. 신청 전 체크포인트
- 시세확인서 = 현재 시장 시세 조사 문서
- 실무 발급 주체: 행정사
- 비용: 주거 5만·10만 / 상업·토지 10만·15만 / 3건+ 5만
- 등기 시 원본 2부·빠른등기 포함
- 제출처 요구 형식(시세확인서 vs 감정평가, PDF vs 원본) 먼저 확인
물건 주소, 용도(주거/상업/토지), 건수, PDF·등기 여부만 알려주시면 빠른 견적·발급 안내가 가능합니다.
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