며칠 전 한 대표님에게 전화가 왔습니다.
“세입자는 이미 정해졌고 조건도 다 합의했어요. 그런데 인터넷에서 받은 계약서로 그냥 써도 되는지 불안합니다.”
보증금과 월세만 적으면 끝날 줄 알았는데, 막상 계약서를 작성하려니 생각보다 결정해야 할 것이 많았다고 합니다.
보일러가 고장 나면 누가 부담하는지, 관리비에는 무엇이 포함되는지, 월세가 늦어지면 어떻게 할 것인지, 벽에 못을 박아도 되는지까지 하나씩 생각나기 시작한 것입니다.
직거래 계약은 중개수수료를 아낄 수 있지만, 계약 내용을 스스로 확인하고 책임져야 한다는 점까지 함께 따라옵니다.
목차
① 직거래 월세계약서 대필이 필요한 경우
② 계약서에 반드시 들어가야 하는 내용
③ 실제로 분쟁이 많은 특약사항
④ 행정사가 작성할 수 있는 범위
⑤ 계약서를 작성하기 전에 필요한 자료
⑥ 제가 계약서를 작성할 때 중요하게 보는 부분
1. 직거래 월세계약서 대필은 어떤 경우에 필요할까요?
직거래 월세계약은 임대인과 임차인이 서로를 이미 알고 있거나, 온라인으로 직접 세입자를 구한 경우에 많이 진행합니다.
대표적으로 다음과 같은 경우입니다.
• 부모님 소유 주택을 지인에게 임대하는 경우
• 같은 건물에 오래 거주한 임차인과 재계약하는 경우
• 상가·사무실·창고의 임차인을 직접 구한 경우
• 법인 대표와 건물주가 임대조건을 직접 합의한 경우
• 중개업소 없이 단기 월세나 직원숙소 계약을 하는 경우
이때 당사자가 이미 정해져 있고 임대조건까지 합의되었다면, 합의한 내용을 월세계약서에 정확히 정리하는 작업이 필요합니다.
행정사는 다른 사람의 위임을 받아 권리·의무 또는 사실증명에 관한 서류를 작성할 수 있습니다. 다만 다른 법률에서 제한하는 업무는 할 수 없으므로, 계약서 작성과 부동산 중개는 명확히 구분해야 합니다.
2. 월세계약서에 반드시 들어가야 하는 내용
인터넷에서 월세계약서 양식을 내려받으면 빈칸은 많지 않습니다.
문제는 빈칸을 채우는 것보다 어떤 내용을 구체적으로 적어야 하는지입니다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대목적물 | 주소, 동·호수, 면적, 건축물 용도 |
| 당사자 | 임대인·임차인 성명, 주소, 연락처 |
| 보증금 | 총액, 계약금, 잔금, 지급일 |
| 월세 | 월 차임, 지급일, 입금계좌, 부가세 여부 |
| 관리비 | 금액, 포함 항목, 별도 부담 항목 |
| 계약기간 | 입주일, 계약 시작일, 종료일 |
| 사용목적 | 주거, 사무실, 창고, 영업장 등 |
| 수리책임 | 보일러, 수도, 전기, 소모품 수리 부담 |
| 계약종료 | 퇴거일, 보증금 반환, 열쇠 인도 |
| 특약사항 | 반려동물, 흡연, 전대, 원상복구 등 |
월세 지급일을 단순히 “매월 말일”이라고만 적는 경우도 있습니다.
하지만 입주일이 15일이라면 첫 달 월세를 일할 계산할 것인지, 다음 달부터 언제 지급할 것인지까지 적어두는 것이 좋습니다.
3. 실제로 분쟁이 많이 생기는 특약사항
3-1. 관리비에 무엇이 포함되는지
“관리비 10만 원”이라고만 적으면 나중에 문제가 생길 수 있습니다.
전기료, 수도료, 인터넷, 공동청소비, 주차비가 포함되는지 각각 구분해야 합니다.
예를 들면 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
관리비는 매월 10만 원으로 하며, 공동전기료와 건물청소비를 포함한다. 세대별 전기료, 수도료, 가스비 및 인터넷 사용료는 임차인이 별도로 부담한다.
금액보다 중요한 것은 포함 범위입니다.
3-2. 수리비 부담을 어떻게 나눌지
보일러가 고장 나거나 수도꼭지에서 물이 새면 임대인과 임차인 모두 당황하게 됩니다.
오래 사용해서 자연스럽게 고장 난 시설과 임차인의 과실로 파손된 시설을 나누어 적는 것이 좋습니다.
시설의 노후화나 자연적인 고장은 임대인이 수리하고, 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 파손은 임차인이 부담한다.
“모든 수리는 임차인이 부담한다”와 같은 문구는 당장은 편해 보여도, 실제 상황에서는 오히려 다툼을 크게 만들 수 있습니다.
3-3. 원상복구 범위를 정해야 합니다
퇴거할 때 가장 많이 나오는 말이 있습니다.
“이 정도는 원래 있던 흔적 아닌가요?”
그래서 계약할 때 내부 사진을 촬영하고, 이미 손상된 부분을 계약서나 별도 확인서에 남겨두는 것이 좋습니다.
• 벽지의 기존 오염
• 바닥 긁힘
• 창문이나 방충망 파손
• 싱크대와 붙박이장 상태
• 에어컨·보일러·가전제품 작동 여부
계약 당시 사진을 임대인과 임차인이 함께 보관하면 퇴거할 때 불필요한 감정싸움을 줄일 수 있습니다.
3-4. 반려동물과 흡연 여부
반려동물을 키워도 되는지, 실내흡연이 가능한지는 계약 전에 분명히 정해야 합니다.
반려동물을 허용한다면 단순히 “애완동물 가능”이라고 적는 것보다 종류와 마릿수, 시설 훼손 시 복구책임까지 정하는 편이 안전합니다.
임대인은 소형견 1마리의 사육을 허용한다. 반려동물로 인하여 벽지, 바닥, 문틀 및 시설물이 훼손된 경우 임차인은 퇴거 전 원상복구한다.
3-5. 월세가 연체되는 경우
“월세가 늦어지면 계약을 해지한다”라는 문구만으로는 부족할 수 있습니다.
월세 지급일과 입금계좌를 명확히 적고, 연체가 발생했을 때 통지 방법과 처리 절차도 함께 정리하는 것이 좋습니다.
다만 이미 연체나 명도 문제가 발생해 당사자 사이에 분쟁이 진행 중이라면, 일반적인 계약서 작성과는 다른 법률문제가 됩니다.
4. 계약서 작성과 부동산 중개는 다릅니다
직거래 월세계약서 작성 의뢰를 받을 때 제가 가장 먼저 확인하는 것이 있습니다.
임대인과 임차인이 이미 정해졌는지, 보증금과 월세 등 주요 조건을 당사자가 합의했는지입니다.
계약서 작성은 당사자가 정한 내용을 문서로 정리하는 일입니다.
반면 다음과 같은 일은 부동산 중개에 해당할 가능성이 있습니다.
• 임차인을 대신 찾아주는 일
• 임대인과 임차인의 보증금·월세를 조율하는 일
• 거래를 성사시키는 조건으로 수수료를 받는 일
• 특정 매물을 소개하고 계약 체결까지 연결하는 일
법원도 거래당사자를 연결하고 거래조건을 조율하여 계약을 체결하게 하는 서비스를 실질적인 중개행위로 판단한 사례가 있습니다.
따라서 저희가 진행하는 직거래 계약서 작성은 매물 소개나 가격협상이 아니라, 당사자가 이미 합의한 계약조건을 정확하게 문서로 만드는 업무입니다.
5. 월세계약서 작성 전에 필요한 자료
계약서를 작성할 때는 보통 다음 자료를 확인합니다.
① 등기사항증명서
② 건축물대장
③ 임대인과 임차인의 기본정보
④ 보증금과 월세 지급조건
⑤ 계약기간과 입주일
⑥ 관리비 금액과 포함 항목
⑦ 시설물과 비품 목록
⑧ 반려동물·흡연·주차 여부
⑨ 수리비와 원상복구에 관한 합의
⑩ 기존 계약서가 있다면 종전 계약서
특히 등기사항증명서의 소유자와 계약서상 임대인이 다른 경우에는 그냥 넘어가면 안 됩니다.
대리인이 계약한다면 위임관계와 위임범위를 확인해야 하고, 공동소유 부동산이라면 계약권한을 가진 사람이 누구인지도 살펴야 합니다.
6. 실제 상담에서 느낀 점
직거래 계약을 하시는 분들은 대부분 이렇게 말씀하십니다.
“서로 아는 사이니까 복잡하게 쓰고 싶지 않아요.”
저도 그 마음을 이해합니다.
가족이나 친구, 오랫동안 알고 지낸 사람과 계약하면서 너무 딱딱한 문구를 꺼내면 괜히 상대방을 의심하는 것처럼 느껴질 수 있습니다.
그런데 계약서를 자세히 쓰는 것은 상대방을 의심해서가 아닙니다.
서로 기억하는 내용이 달라지지 않도록, 지금 합의한 내용을 같은 문장으로 남겨두는 과정입니다.
오히려 가까운 사이일수록 계약내용은 분명하게 적는 것이 좋습니다. 나중에 문제가 생겼을 때 계약서가 관계를 끊는 문서가 아니라, 관계를 지켜주는 문서가 될 수 있기 때문입니다.
인천 직거래 월세계약, 부천 임대차계약서 작성, 김포 상가 월세계약서를 진행할 때도 제가 가장 중요하게 보는 것은 화려한 법률용어가 아닙니다.
당사자가 실제로 합의한 내용을 읽기 쉬운 문장으로 빠짐없이 남기는 것입니다.
7. 이런 분들에게 계약서 작성이 필요합니다
• 월세 조건은 합의했지만 계약서 작성이 막막한 분
• 인터넷 양식의 특약사항을 그대로 사용하기 불안한 분
• 관리비와 시설수리 범위를 명확히 정하고 싶은 분
• 지인이나 가족과 거래하여 중개업소를 이용하지 않는 분
• 주택뿐 아니라 상가·사무실·창고 월세계약을 준비하는 분
• 기존 계약서를 현재 조건에 맞게 수정하려는 분
계약서 한 장이 모든 분쟁을 막아주는 것은 아닙니다.
하지만 보증금, 월세, 관리비, 수리책임, 퇴거조건을 구체적으로 적어두면 적어도 “그때 그렇게 말하지 않았다”라는 다툼은 크게 줄일 수 있습니다.
자세한 내용은 의뢰인 상황에 따라 다를 수 있으니 상담을 통해서 초기검토를 받아보세요! 상담이나 초기검토는 무료입니다.
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