상가를 양도하는 기존 임차인과 새로 들어오는 사람이 직접 거래하면 중개수수료를 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 직거래는 계약내용을 확인해 주는 사람이 없기 때문에, 인터넷에서 내려받은 상가권리금계약서 양식에 금액만 적었다가 문제가 발생하는 경우도 많습니다.
수원 상가권리금계약서, 용인 상가양도양수계약서, 화성 상가직거래 상담을 진행하면서 제가 가장 중요하게 보는 것은 권리금보다 신규 임대차계약이 실제로 체결될 수 있는지입니다.
1. 상가권리금에는 무엇이 포함될까요?
권리금은 시설과 비품뿐만 아니라 거래처, 신용, 영업 노하우와 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가를 말합니다.
실무에서는 보통 다음과 같이 구분합니다.
- 시설권리금: 인테리어, 냉난방기, 주방설비, 간판, 집기
- 영업권리금: 매출, 단골고객, 거래처, 영업 노하우
- 바닥권리금: 상권과 상가 위치에서 발생하는 가치
계약서에는 권리금 총액만 적기보다 시설비, 영업권과 기타 권리금이 각각 얼마인지 구분하는 것이 좋습니다.
2. 직거래 계약서에 반드시 넣어야 할 내용
직거래 상가권리금계약서에는 최소한 다음 내용이 들어가야 합니다.
권리금 총액, 계약금·중도금·잔금 지급일, 시설과 비품 목록, 재고 정산방법, 영업자료 인계범위, 점포 인도일, 공과금 정산, 하자책임, 원상복구 책임과 계약해제 조건입니다.
특히 시설목록에는 단순히 ‘집기 일체’라고 적지 말고 냉장고, 에어컨, 테이블, 주방기기처럼 품목별로 작성하고 사진을 첨부하는 것이 좋습니다.
냉난방기나 간판이 임차인 소유인지 임대인 소유인지, 렌탈제품이나 할부제품은 없는지도 확인해야 합니다.
3. 임대인 확인 없이 계약하면 생기는 문제
권리금계약은 기존 임차인과 신규임차인 사이의 계약이지만, 신규임차인이 영업하려면 결국 건물주와 새로운 임대차계약을 체결해야 합니다.
권리금 계약금부터 지급했는데 임대인이 신규 임차인의 업종을 거부하거나 보증금과 월세를 크게 올리면 계약을 진행하기 어려울 수 있습니다.
따라서 다음과 같은 특약을 넣는 방법이 있습니다.
신규임차인과 임대인 사이의 임대차계약이 체결되지 않거나, 해당 장소에서 예정된 업종의 인허가를 받을 수 없는 경우 본 계약은 해제하고 양도인은 지급받은 계약금을 반환한다.
「상가건물 임대차보호법」은 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 등 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.
다만 권리금 보호규정이 있다고 해서 임대차계약이 자동으로 체결되는 것은 아니므로 계약 전에 임대인의 의사와 임대조건을 확인해야 합니다.
4. 업종 인허가도 계약 전에 확인해야 합니다
음식점, 미용실, 학원, 노래연습장, 체육시설과 자동차 관련 업종은 상가가 있다고 바로 영업할 수 있는 것이 아닙니다.
건축물 용도, 위반건축물 여부, 정화조와 주차장, 소방시설, 환기·배기시설과 관할관청의 인허가 기준을 확인해야 합니다.
기존 임차인이 같은 업종으로 영업했더라도 신규 임차인이 변경신고나 신규허가를 받을 수 있다는 보장은 없습니다.
저는 권리금계약서를 작성할 때 권리금 금액보다 먼저 건축물대장, 기존 임대차계약서, 영업신고증과 시설목록을 확인하는 편입니다. 장소에서 영업할 수 없다면 좋은 시설과 매출자료도 신규 임차인에게는 의미가 없기 때문입니다.
5. 상가권리금계약서 작성 대필 시 필요한 자료
계약서 작성을 위해서는 다음 자료가 필요합니다.
- 양도인·양수인 인적사항
- 상가 소재지와 임대차 조건
- 기존 임대차계약서
- 권리금 총액과 지급일정
- 시설·비품 인수목록
- 재고와 미수금 정산방법
- 영업신고·허가 승계 여부
- 임대인의 신규 임대차계약 조건
- 계약이 무산될 경우 반환기준
행정사는 다른 사람의 위임을 받아 권리·의무에 관한 서류를 작성할 수 있으므로, 당사자가 합의한 내용을 바탕으로 권리금계약서 작성 업무를 진행할 수 있습니다. 다만 거래 상대방을 물색하거나 당사자를 대신해 가격과 계약조건을 조정하는 중개·협상 업무와 계약서 작성은 구분해야 합니다.
국토교통부가 배포한 상가건물 임대차 권리금거래 표준계약서를 기초로 사용할 수 있지만, 실제 거래에서는 임대차계약 불성립, 인허가 불가, 시설하자와 재고정산 등 개별 특약을 추가해야 합니다.
직거래 계약서에서 가장 중요한 것은 어려운 법률용어가 아닙니다. 누가, 무엇을, 언제 넘기고 계약이 무산되면 받은 돈을 어떻게 처리할 것인지 명확하게 작성하는 것이 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.
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