개인회생 신축 업무용 오피스텔 부동산시세확인서 발급 사례

개인회생 절차에서 재산가액을 소명하기 위해 업무용 오피스텔 부동산시세확인서 발급 대행을 의뢰받았습니다.

대상 부동산은 준공된 지 3년이 채 되지 않은 신축급 오피스텔이었지만, 문제는 준공 이후 약 3년 동안 미분양 상태가 이어졌고 실제 매매거래도 확인하기 어려웠다는 점이었습니다.

신축이라는 이유만으로 최초 분양가를 현재 시세로 적용하기에는 실제 시장상황과 차이가 큰 사례였습니다.

1. 거래내역이 없어 일반적인 시세확인이 어려웠습니다

아파트라면 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래를 비교하면 되지만, 이번 업무용 오피스텔은 활용할 수 있는 자체 거래사례가 사실상 없었습니다.

따라서 대상 건물의 분양가만 보는 것이 아니라 주변 업무용 오피스텔의 면적과 준공시기, 입지, 거래사례 등을 함께 조사해 비교범위를 넓혔습니다.

준공연도가 최근이라는 것은 가격상승 요인이 될 수 있지만, 실제 시장에서 매수자가 형성되지 않는다면 이야기가 달라집니다.

대상 오피스텔은 신축급임에도 장기간 분양이 완료되지 않았기 때문에 최초 분양가격과 현재 시장에서 실제로 처분할 수 있는 가격을 동일하게 보기 어려웠습니다.

특히 개인회생에서는 장부상 가격이나 최초 공급가격보다 현재 시점에서의 실제 시장성을 설명할 수 있는 자료가 중요했습니다.

주거용 오피스텔이나 인근 아파트 가격을 그대로 비교하지 않았습니다.

업무용이라는 이용특성과 해당 지역의 수요, 면적, 준공시기 및 주변 유사 부동산의 거래수준을 비교하고, 장기간 미분양에 따른 낮은 환가성까지 가격판단의 근거로 정리했습니다.

거래사례가 부족하다는 사실 역시 숨기지 않고 어떤 자료를 통해 시세범위를 판단했는지 확인할 수 있도록 작성했습니다.

주변 유사사례와 현재 시장상황, 대상 오피스텔의 장기 미분양 특성을 종합하여 개인회생 제출용 부동산시세확인서 발급을 완료했습니다.

이번 사례처럼 준공된 지 얼마 되지 않은 부동산이라도 오랜 기간 미분양되고 실제 거래가 없다면 ‘신축이니까 비싸다’는 방식으로 시세를 판단하기 어렵습니다.

개인회생에서는 특히 최초 분양가보다 현재 시장에서 실제로 형성될 수 있는 가격과 환가성을 객관적인 자료로 설명하는 것이 중요합니다.